小产权房卖出后拆迁，补偿款归谁？

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原房主请求确认安置补偿协议无效被驳回

22日，南通中院行政庭在海安法院公开开庭审理毛某诉海安市住房和城乡建设局确认城市更新安置协议无效并赔偿案，并当庭作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

2005年，毛某与郑某签订《房地产转让合同》，将其未领取两证的小产权房卖给非本村的郑某，郑某此后亦未办理权属证书。2021年，房屋所在地块拆迁，海安住建局经调查后，与实际居住人郑某之妻程某签订《城市更新安置协议》。毛某认为其才是合法产权人，海安住建局应当与之签订协议，遂提起诉讼，要求确认协议无效。

合议庭在充分听取各方意见、认真梳理、辨析争议焦点、休庭评议后，当庭作出裁判。合议庭认为，首先，《城市更新安置协议》标的是补偿安置利益归属，而非房屋本身，海安住建局与程某约定补偿安置权利义务，并不涉及法律法规关于宅基地转让等相关规定，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。其次，《房地产转让合同》签订于2005年，程某户装修居住至2021年拆迁，海安住建局基于程某户实际长期居住的事实，以及《房地产转让合同》、支付房款收条等证据，已经尽到了审慎审查的职责，认定补偿利益归属程某户并无不当。最后，生效民事判决虽然确认房地产转让合同无效，但并没有就房屋返还毛某一并作出处理，且指出毛某行为违反交易诚信，合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信。综上，海安住建局与程某签订的《城市更新安置协议》合法有效，毛某要求确认协议无效并赔偿的理由不能成立。

合议庭在宣判时特别指出，法院认定《城市更新安置协议》合法有效，并非肯定和支持农村宅基地及地上房屋买卖。相反，由于只有集体经济组织成员才能依法取得宅基地，且宅基地转让必须符合法定条件，买受人因此可能面临交易风险和法律风险。由于案涉地块已于2010年经批准征收为国有土地，故并不涉及集体经济组织成员宅基地权益保障问题，至于双方对于房屋拆除后补偿安置利益的分配，可以另行处理，不影响法院对《城市更新安置协议》效力的认定。

通讯员张祺炜 记者王玮丽