改造后，老小区如何“维新”？三分靠“改”，七分靠“管”

“对于管理这样的老小区，我们公司有兴趣也有能力，关键是还有几个问题需要探讨一下。”“我们小区居民也希望能有物业入驻，维持住改造后的成果，当然，还是有些实际性问题需要解决”……

这几天，这样的开场白在崇川区城东街道多个改造后的老小区里不断出现。去年以来，城东街道从多维度入手，持续加大老旧小区综合改造力度及速度，推进老旧小区全面升级改造，辐射新桥、郭里园和北郭三个改造片区7个小区，改造面积约55.57万平方米，155幢、588个单元。

整齐划一的楼宇，干净整洁的楼道，大大增加的基础设施……改造后的老小区确实让人眼前一亮。“市里、区里花了大量人力物力，从拆违开始，一步步改造，让老小区焕发新形象。但是如果不好好管理，不出几年，老小区就又会‘故态复萌’。”城东街道物管办主任秦晖直言不讳。

如何让老小区“维新”？城东街道按照“改造一个、管好一个”的原则，落实后续管理、建立长效机制，落实管理服务主体，在无法成立业主委员会的小区，跟进成立物业管理委员会。

有别于以往“物业——业主”的单一物业服务结构，物管会由业主代表以及街道、社区及与小区物业管理相关的人员组成，其中业主成员不少于60%。

在这一体系下，街道可牵头召集各利益相关方就具体问题进行交流洽谈，由熟知情况的社区居中调节，物业和业主可以有更多探讨的空间和余地。“有了街道和社区充当‘润滑剂’，我们和业主之间有很多问题都能较好得到商谈。”南通市天兴物业管理有限公司负责人说。

事实上，在街道牵头下，这几天，各物管会已经与即将入驻的物业公司开展对接洽谈，就双方关心的问题一一理清。

除了更为完善的物管体系，老小区的“维新”还有一个绕不过去的问题：物业费的征收。

物业入驻，提供服务，必然要收取一定的费用，才能提供更好的服务，但老旧小区居民一直没有购买物业服务的习惯。“作为物管会的成员，我会尽可能做好宣传说服工作。”北郭东村居民吴征作为小区物管会成员，通过前期走访，认为包括停车位在内，一年的物业费在2000元左右，大部分业主还是可以接受的。

“我们做了大量细致工作，也根据各个成立物管会的小区实际情况，算出物业管理成本。”在秦晖提供的一份材料中，已经成立物管会的6个老小区改造片区，每一个都有详尽的物业管理成本明细以及可能的收益。

“除了停车位、部分物业用房带来的收益外，我们还准备提供一定的奖补措施，让物业服务能够长久持续下去。”秦晖举例说，每年街道都会投入部分资金，用于老小区文明长效管理，现在物业入驻，这笔资金就可以按比例用于对物业的奖补。

基于此，城东街道也制订出详细的考核标准。“我们和区住建部门对接好，每个季度会由街道、社区和物管会，对物业公司提供的服务进行考核打分，低于90分的物业公司将上‘黑榜’。连续三次上‘黑榜’，该物业将被拉进‘黑名单’，今后不得参加崇川区范围内物管项目的招投标。”

“先服务，后收费。”参与老小区物管的各家物业公司，在与物管会的对接中也明确表态，把老小区管好了，管出成效来，对物业公司的形象和能力也是一种提升。“大家一起携手，维护好改造后老小区的新形象。”